Уважаемые пользователи, старая система ( презентации, записи и вебинары) доступна по ссылке old.webinar.ua Данная версия работает в режиме открытого тестирования.

Автор - Евгений Храбров. "Гараж"

20.03.2010

«Гараж»
Являясь титульным собственником гаражного бокса, находящегося в вашем же доме, за обслуживание и эксплуатацию вы имеете шанс платить ничем не обоснованные суммы компании, которая была навязана непосредственно самим доморощенным монополистом
При всей любви к отечественному кинематографу мы по-прежнему смотрим фильмы Эльдара Рязанова. Его фильм «Гараж» долгие годы «лежал на полке». И не только из-за сюжета....
Наша история достойна экранизации, да с режиссерами негусто...
Попробуем в ином жанре.
С целью защиты своих прав и интересов владельцы боксов в гаражных комплексах и «машиномест» в подземных паркингах могут создать общественную организацию. А чтобы застройщик либо ретивый чиновник на местном уровне не навязал на грабительских условиях свои услуги якобы сторонних фирм по обслуживанию и эксплуатации, следует зарегистрировать кооператив или предприятие
Все чаще собственники новостроек не соглашаются со стоимостью предлагаемых им услуг по обслуживанию и эксплуатации квартир и гаражных боксов. Как правило, застройщик создает компанию, которая устанавливает среднепотолочную стоимость. Застройщик получает сверхприбыль не только от строительства, но и от монопольного «обслуживания» построенного дома.
Обычно между инвесторами - гражданами Украины и строительной компанией заключается договор инвестирования либо договор о долевом участии в строительстве. Суть этих договоров - договор подряда! Но «не это главное!», как говорит судья Личман.
В соответствии с условиями договоров строительная компания за средства инвестора берет обязательства построить в соответствии с утвержденным проектом, строительными нормами и правилами, так называемыми ДБНами (державными будивельными нормами), и передать объекты: квартиры либо гаражные боксы.
Тут начинается самое занятное.
Строительная компания обязалась передать гаражные боксы на протяжении 45 дней с даты ввода гаражного бокса в эксплуатацию и оформить свидетельство о праве собственности на гаражный бокс.
Счастливые автолюбители столкнулись с рядом проблем, исключающих возможность эксплуатации титульной собственности.
До сегодняшнего дня гаражные боксы не могут эксплуатироваться владельцами по причине того, что строительная компания своим бездействием создала препятствия в пользовании данными гаражными боксами, а именно:
1. Отсутствие гидроизоляции (вследствие этого - протекание по стыкам, заплесневение потолков и стен, грибок).
2. Отсутствие освещения (вследствие этого - темнота, повышенная опасность травматизма владельца и членов семьи).
3. Отсутствие отопления (вследствие этого - промерзание).
4. Отсутствие функционирующей системы пожаротушения (вследствие этого - повышенная пожароопасность и запрет эксплуатации пожарными).
5. Отсутствие работающей вытяжки (вследствие этого - повышенная опасность отравления выхлопными газами).
6. Отсутствие регламентной высоты дверей (вследствие этого - препятствие эксплуатации, не каждое транспортное средство заедет даже на половину «машиноместа»).
7. Отсутствие запасного выезда (вследствие этого - повышенная опасность эксплуатации).
8. Отсутствие телефона (вследствие этого - повышенная опасность эксплуатации при возникновении внештатных ситуаций).
9. Отсутствие «отхожих мест» для персонала и автолюбителей (вследствие этого - запрет эксплуатации санэпидстанцией).
Неоднократные обращения потрясенных инвесторов, владельцев гаражных боксов к руководству строительной компании с просьбами, требованиями и мольбами выполнить надлежащим образом условия договора о строительстве гаражных боксов и устранить недостатки не дали иных результатов, кроме обещаний устранить эти недостатки. Лишь спустя годы был проведен косметический ремонт - поштукатурены и окрашены стены. О цвете умолчу.
Строительной компанией было принято взвешенное решение о передаче в хозяйственное ведение гаражных боксов для их дальнейшего обслуживания и эксплуатации некоему дочернему «А». Естественно, собственников в известность никто не ставил.
В свою очередь, ДП «А» предоставило изумленным инвесторам - владельцам гаражных боксов примерную смету эксплуатационных расходов. Оплата за обслуживание каждого гаражного бокса оказалась сопоставимой с оплатой четырехкомнатной квартиры в этом же доме - около 200 грн. в месяц.
Не согласившись с таким «расчетом», собственники гаражных боксов направили в адрес строительной компании претензионное письмо, в котором изложили свои аргументированные возражения относительно передачи на баланс недостроенного объекта и качества обслуживания гаражных боксов ДП «А», состоящего в ежемесячных сборах денег.
Хитрость состоит в том, что, поручая «обслуживать» недостроенный объект дочернему предприятию, монополист создает ложное впечатление у владельцев, что все наладится. Тем временем истекает срок предъявления претензий к застройщику.
Но здесь руководство строительной компании, будучи абсолютно уверенным в несостоятельности титульных владельцев, предложило собственникам гаражных боксов самостоятельно создать орган управления по эксплуатации гаражей.
Собственники гаражных боксов провели собрание, на ко¬тором с целью реализации организованного обслуживания гаражных боксов учредили гаражный кооператив.
Основной целью создания гаражного кооператива является защита прав и законных интересов его членов. Такая регистрация была осуществлена в соответствии с действующим законодательством Украины, после чего гаражный кооператив был включен в Единый государственный реестр предприятий и организаций, о чем выдано свидетельство «О Государственной регистрации юридического лица».
Вроде бы появились предпосылки к прекращению затянувшегося конфликта.
Собственники гаражных боксов теперь сами являются контролерами над всеми расходами по обслуживанию и эксплуатации подземного гаражного комплекса в их же доме. Однако не тут- то было.
Никто и не думал отказываться от лакомого кусочка «пирога» нашару.
Что может помешать в организации и хозяйственной деятельности гаражных кооперативов. Причины и следствия
Председателем правления уже зарегистрированного гаражного кооператива в адрес строительной компании было направлено письмо с просьбой о передаче проектной, сметной и исполнительной документации на все имущество, оборудование, вспомогательные и технические помещения, документы на прилегающую территорию подземной автостоянки, акты приемки-сдачи оборудования и приборов, утвержденный график эксплуатации, необходимый для эксплуатации гаражных боксов. Короче все, что прописано в процедурах СМК по стандартам ИСО 9001-2000, сертификат на которые имеет этот уважаемый монополист.
В ответ на данное обращение последовало уведомление, в котором сообщалось о том, что строительной компанией было вынесено решение о передаче на обслуживание подземных гаражей не гаражному кооперативу, а в хозяйственное ведение некоего предприятия этой строительной компании. Мотивировалось это решение тем, что гаражный кооператив был создан с опозданием по срокам.
Выходит, строительная компания незаконно лишила гаражный кооператив права на реализацию своей уставной цели на организацию эксплуатации гаражных боксов.
Таким образом, строительная компания незаконно препятствует гаражному кооперативу реализовать свои уставные цели для защиты интересов членов гаражного кооператива, предусмотренные ст. 1 Закона «О потребительской кооперации», согласно которой потребительская кооперация в Украине - это добровольное объединение граждан для общего ведения хозяйственной деятельности с целью улучшения своего экономического и социального положения. А поскольку гаражный кооператив был создан именно с целью защиты прав и законных интересов его членов, следовательно, строительная компания нарушает права членов кооператива, предусмотренные ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности», согласно которой:
  -инвестор самостоятельно определяет цели, направления, виды и объемы инвестиций, привлекает для их реализации на договорной основе любых участников инвестиционной деятельности;
  -по решению инвестора права владения, пользования и распоряжения инвестициями, а также результатами их осуществления могут быть переданы другим гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном законом;
  - инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, в соответствии с законодательными актами Украины.
Более того, своими незаконными действиями строительная компания препятствует реализации уставных целей, незаконно навязывая собственникам гаражных боксов обслуживание подземной стоянки гаражным предприятием этой же строительной компании, которое, в свою очередь, предлагает чрезмерно высокую оплату за свои услуги, нарушая законные права и интересы собственников гаражных боксов, предусмотренные ст. 41 Конституции Украины, а также п. 3 ст. 2 Закона «О собственности».
Можно сделать предположение, что причина нежелания передавать на баланс гаражного кооператива гаражные боксы и все соответствующее оборудование и технико-экслуатационную документацию кроется в том, что, имея все это уже в своей «гаражно-кооперативной» собственности, собственники боксов могут обнаружить все недоработки и нарушения, связанные со строительством подземного паркинга. Отметим, что «строительным» законодательством предусмотрена масса стандартов и требований к таким помещениям, как подземные паркинги, и зачастую в целях экономии денежных средств строительные компании идут на нарушение этих норм, что впоследствии может сыграть плохую шутку с собственниками гаражных боксов, а то и жильцов квартир. Это будет мини- Алчевск.
А чем это может грозить строительной компании?
К примеру, если пожарная, санитарная и иная документация будет в соответствии с нормами законодательства, истребована гаражным кооперативом, созданным владельцами гаражных боксов, то в случае несоответствия данных документов установленным условиям проекта и требованиям гаражный кооператив может в судебном порядке требовать устранения недостатков за счет, естественно, строительной компании.
Но самое главное, в случае если не будет возможности устранить данные недостатки (к примеру, на том месте, где должен быть второй выезд из подземного паркинга, уже построили другой дом), то собственники могут потребовать возмещения как материального, так и морального ущерба. А это уже не заложено в смету строительной компании!
В нашей истории так и оказалось - пожарная инспекция вынесла постановление «О приостановлении эксплуатации подземного паркинга ввиду нарушений пожарной безопасности», как то: отсутствие вентиляции, противопожарного оборудования и т.п.
В ответ на одну из жалоб последовало уведомление за подписью главного врача санитарно-эпидемиологиче¬ской станции. В ответе было указано, что при проверке санитарно-эпидемиологических норм по эксплуатации данной стоянки было установлено, что технические паспорта на системы вентиляции и акты об их подключении и испытании отсутствуют. В связи с чем санитарно-эпидемиологическая станция вынесла предписание в адрес строительной компании о предоставлении всех необходимых документов.
То есть из факта отсутствия технических паспортов на системы вентиляции подземной автостоянки, а также актов об их подключении и испытании можно сделать вывод о том, что вся необходимая техническая документация на подземную автостоянку как минимум не готова в полном объеме. А это значит, что техническая документация не может быть передана другому юридическому лицу на баланс по причине отсутствия всей необходимой документации.
Вопиющий факт нарушения строительных норм налицо.
Лучшее решение спора - наш суд
Гаражный кооператив был вынужден обратиться в хозяйственный суд с иском, в котором было изложено требование устранения препятствий в осуществлении уставных целей гаражного кооператива, создаваемых строительной компанией, путем возложения на ответчика - строительную компанию обязательства осуществления действий по передаче на баланс истца - гаражного кооператива подземной автостоянки, а именно передачи следующих документов и объектов:
4. проектной, сметной и исполнительской документации;
5. инвентарного дела;
6. акта принятия в эксплуатацию;
7. утвержденного плана внешних границ;
8. сооружений и технического оборудования, необходимых для осуществления уставных целей гаражного кооператива по эксплуатации и обслуживанию гаражных боксов.
В данном случае закон на стороне истца - гаражного кооператива.
Как правило, ответчик в таких случаях ищет пути выхода из сложившейся ситуации, для чего ему необходимо некоторое время.
А время застройщик сознательно затягивает.
Целью статьи не является рассказать читателю обо всех нюансах, но отметим лишь те, с которыми могут столкнуться созданные гаражные кооперативы.
В частности, в нашей истории ответчик принял вариант ввода в дело третьей стороны, а именно - дочернего гаражного предприятия, которому якобы были переданы на баланс соответствующие гаражные боксы.
Но, как показывает практика, и это не может спасти ответчика от отрицательного для него решения суда.
Здесь сыграла свою роль жалоба в санитарно-эпидемиологическую службу. В ходе проверки выяснилось, что технические паспорта на системы вентиляции подземной автостоянки, а также акты об их подключении и испытании отсутствовали, а значит, вся необходимая техническая документация на подземную автостоянку не была готова в полном объеме и не могла быть передана другому юридическо¬му лицу на баланс по причине отсутствия всей необходимой документации.
Ответчик может искать другие зацепки, но и они не на его стороне.
Максимум что удается - это затянуть время от нескольких месяцев до года.
Необходимо также отметить, что в соответствии со ст. 49 ХПК Украины суммы судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, возлагаются: при удовлетворении иска - на ответчика; при отказе в иске - на истца; при частичном удовлетворении иска - на обе стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Также необходимо отметить то обстоятельство, что в соответствии со ст. 69 ХПК Украины хозяйственный спор должен быть решен хозяйственным судом в срок не более двух месяцев со дня получения искового заявления. В исключительных случаях председатель хозяйственного суда или заместитель председателя хозяйственного суда имеет право продлить срок решения спора, но не более чем на один месяц. По ходатайству обеих сторон или ходатайству одной стороны, согласованному со второй стороной, решение по спору может быть продлено на более длительный срок. О продлении срока решения спора выносится определение.
Рекомендации эксперта
1. Решение о создании гаражного кооператива собственникам гаражных боксов необходимо принимать до сдачи жилого дома. При этом создать квалифицированную комиссию, которая и будет принимать на баланс все гаражное хо¬зяйство в соответствии с предоставленной технической документацией по процедуре СМК ИСО 9001-2000.
2. Следует четко придерживаться норм законодательства относительно приема-передачи помещений с баланса на ба¬ланс. Необходимо руководствоваться п. 3 Порядка о передаче жилого комплекса, который утвержден постановлени-ем Кабинета Министров Украины «О реализации Закона Украины «Об объединении собственников многоквартирного дома» от 11.10.2002 г. №1521. При передаче с баланса на баланс жилого комплекса либо его части для приема-передачи жилого комплекса создается соответствующая комиссия в составе представителей предыдущего балансодержателя и объединения. А в случае принятия решения о передаче жилого комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности,  в составе представителей предыдущего балансодержателя, юридического лица, на баланс которого передается имущество, и объединения. Комиссию возглавляет представитель принимающей стороны. Передача жилого комплекса или его части с баланса на баланс проводится вместе с соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних границ и тому подобное). То есть, к примеру, если строительная компания для затягивания и т.п. ссылается на то, что балансодержателем помещения является какая-то фирма, то при передаче помещений гаражному кооперативу комиссия должна быть создана с участием представителей трех сторон: строительной компании, балансодержателя (фирмы, получившей на свой баланс от строительной компании помещения) и получающей стороны (гаражного кооператива). В большинстве же случаев при передаче помещения присутствуют только представители строительной компании и гаражного кооператива.
3. Для проведения экспертизы на предмет составления перечня рекламаций и оценки ущерба владельцев паркинга необходимо наличие следующих документов: проектно- сметной документации, стадии «П» с оттиском Главархитектуры, подтверждающим прохождение градсовета, с оттиском госэкспертизы, а именно: генплан, архитектура, конструктив, инженерные сети.
Проектно-сметная документация хранится в Главархитектуре.
Проектно-сметной документацией должны быть предусмотрены:
  -электропитание;
  - пожарооповещение;
  -пожаротушение;
  -вентиляция принудительная;
  -санузел;
  -перечень комплектации (ворота);
- въезд и выезд;
  - водоснабжение;
  -канализация;
  -телефонизация;
  -организация лифтового хозяйства;
  - служебные помещения.
Помимо проектно-сметной документации необходимо на¬личие следующих документов:
  - акт ввода в эксплуатацию;
  -акт приема-сдачи в эксплуатацию гаражного комплекса (паркинга);
- акт приема-сдачи каждого гаража;
  - документы, подтверждающие право собственности (ко¬пии каждого).
Евгений Храбров,
президент Республиканского центра «Процесс»,
Александр Шипка,
адвокат, АК «Бирк и партнер»

 Республиканский центр «Процесс» - всеукраинская правозащитная организация. Существует с 1989 года, среди учредителей центра - Министерство здравоохранения и Министерство внутренних дел Украины. Объединяет 296 предприятий различных организационно-правовых форм в ведущих отраслях экономики. Принимает участие в законотворческой деятельности. В 1992 году выступил учредителем УСПП - Украинского союза промышленников и предпринимателей и Украинской ассоциации качества